央行升息如何影響房屋出租的投報率？

要了解央行升息如何影響房租的投報率，首先我們需要了解「升息」的涵義。

升息，顧名思義就是央行提高「存錢入銀行」所獲得的利息，但也同時也會提高「借錢出銀行」所付出的利息。

在切入主題之前，大家還需要先知道另一個小知識。常常聽到新聞報導央行理監事會議決定「利息升半碼」或「利息升一碼」，這裡所謂的一碼就是指0.25%，而半碼就是0.25% ∕ 2=0.125%。

舉例來說，如果原本的利率是2.185%，

升「半碼」代表央行把利息從2.185% + (0.25% / 2) = 2.31%

升「一碼」代表央行把利息從2.185% + 0.25% = 2.435%

升「二碼」代表央行把利息從2.185% + (0.25% x 2) = 2.685%

這邊簡短的做個小結論，升息對於存錢入銀行的人來說是件好事，因為每月領到的利息變多；反之，升息對於借錢出銀行的人來說是件不利的事，因為每月要還款的利息變多了。

而買房來出租，大部分的人會需要貸款 (跟銀行借錢)，所以銀行升息會增加包租公/婆每月利息的額外支出，所以有必要針對不同的利息數字來分析投報率變化。

由上表「央行利率vs.年化報酬率」整理可以得知，隨著央行借款利息的增加(升息)，每月支出房貸利息的部分從原本首購的2.185%($11,526)→升半碼2.31%($12,189)→升一碼2.435%($12,851)→升二碼2.685%($14,176)。而原本的年化報酬率則是跟著隨之下降(因為房貸利息這項的成本支出增加)，假設升息二碼的情形下，年化報酬率從原本的3.96% 直接溜滑梯下滑到的1.97%！！

更重要的是，根據上表的最末欄「年化報酬率」數據變化，我們可以做出以下結論：

央行每升息一碼(0.25%)，對於年化報酬率的侵蝕居然幾乎高達1% 

(利率2.185% ∕ 年化報酬率3.96% → 利率2.435% ∕ 年化報酬率2.97%)

最後，阿立要特別提醒讀者，如果是使新青安房貸優惠利率的貸款人，雖然試算出來的年化報酬率達5.59% (利息目前最低)，依政府目前政策規定是不能將房子出租的喔！！

延伸閱讀①：「你的薪水高低如何影響房屋出租的投報率?」

延伸閱讀②：「淺談買房出租投資報酬率(包租公/包租婆必看)」